В 2026 году граждане, продавшие недвижимость в 2025 году, обязаны отчитаться перед налоговой службой. Разберёмся, в каких случаях придётся уплатить НДФЛ, какие действуют льготы и как правильно подать декларацию.
Когда налог платить не нужно
Законодательство предусматривает несколько ситуаций, при которых доход от продажи жилья не облагается НДФЛ:
- объект находился в собственности более 3 лет — если он получен: по наследству или в дар от близкого родственника; по договору ренты; в результате приватизации; либо является единственным жильём;
- срок владения превышает 5 лет — для всех остальных случаев;
- цена продажи равна цене приобретения, и она не ниже 70% кадастровой стоимости;
- стоимость жилья или земельного участка менее 1 млн руб.;
- продавец — семья с двумя и более детьми, при условии, что вырученные средства пойдут на улучшение жилищных условий.
Новые правила исчисления срока владения
С 1 января 2025 года изменены правила расчёта минимального срока владения:
- при объединении, выделении доли или разделе земельных участков срок считается с даты регистрации исходного участка (ранее — с момента оформления новых прав);
- для долей, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, срок владения исчисляется с момента регистрации права на исходную недвижимость;
- для дольщиков срок начинается с даты покупки квартиры.
Эти изменения позволяют раньше получить освобождение от НДФЛ при продаже такой недвижимости.
Ставки НДФЛ: двухступенчатая шкала
С 2025 года действует новая шкала налогообложения (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176‑ФЗ):
- 13% — если налоговая база за календарный год не превышает 2,4 млн руб.;
- 15% — на сумму, превышающую 2,4 млн руб.
Формула расчёта:
НДФЛ=312000 руб. (2,4 млн руб.×13%)+(доход от продажи−2,4 млн руб.)×15%.
Как уменьшить налоговую базу
Доход от продажи можно снизить одним из способов:
на фактические расходы по приобретению объекта;
на имущественный вычет:
- 1 млн руб. — для жилья и земельных участков;
- 250 тыс. руб. — для иной недвижимости (гараж, машино‑место и т. п.).
Кроме того, применяются налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ, — они распространяются как на продажу, так и на получение имущества в дар.
Как и когда подать декларацию
Декларационная кампания 2026 года требует от граждан отчитаться о доходах за 2025 год. Срок подачи декларации 3‑НДФЛ — не позднее 30 апреля.
Сделать это можно через «Личный кабинет для физических лиц» на сайте ФНС. Войти можно:
- по паролю, полученному в налоговой инспекции;
- через учётную запись Единого портала госуслуг.
